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美國人在6月份減少消費，在餐館﹑百貨公司﹑加油站各方面的開銷減少。人們省吃儉用，卻有健康的就業市場，那顯示經濟增長放緩

美國商務部周五報告，零售額5月已減0.1%，6月份零售額再有0.2 %萎縮。過去12個月，零售店消費增加2.8%，幅度不大，因為數字未經通脹調整。

歐美股市／觀察國際政策及美歐企業財報

美元兌主要貨幣下跌。美國上月消費物價指數持平，零售銷售連續兩個月下跌，兩個數字都較市場預期遜色，投資者質疑美國經濟增長力度，以及美國聯儲局能否今年內再次加息。

美元兌日圓曾跌至112.28的近兩周低位。市場擔心美元短期或跌至110日圓。

較高息的澳元上升，兌美元升逾1%，並創下近15個月高位。英鎊兌美元亦升逾1%，升穿1.3093美元的去年9月高位。

歐元兌美元升至1.147附近。

因市場預期央行可能加息，且中國貿易數據走強，14日（週五） ，紐幣兌美元匯率升至73美分以上。

近期加拿大等一些國家央行上調了官方現金利率（OCR），同時中國貿易數據走強可能有助於提振新西蘭人的情緒，因此市場猜測儲備銀行可能會提前加息。

美國勞工部7月13日公佈，經季節調整後，截至2017年7月8日為止當週，首次申請失業救濟金人數較前週修正值（上修2,000人）減少3,000人至247,000人，為4週以來首度減少。根據路透社的調查，經濟學家的預估值為24.5萬人。當週首次申請失業救濟金人數的4週移動平均值較前週修正值增加2,250人至245,750人。美國初領失業金人數已經連續123週維持在30萬人以下，為1970年以來持續最長的時間。

截至7月1日為止當週，經季節調整後，連續申請失業救濟金人數較前週修正值減少20,000人至1,945,000人。當週連續申請失業救濟金人數的4週移動平均值較前週修正值增加2,250人至1,949,250人。截至7月1日為止當週，經過季節性因素調整後的保險失業率較前週持平為1.4%。

美聯儲主席耶倫在向國會彙報經濟及貨幣政策時表示，目前美國經濟增長健康穩健，爲美聯儲進一步加息提供了有利條件。

耶倫於週三上午出席了半年一次的國會聽證，陳述了當前美國經濟出現的衆多積極因素。

美聯儲主席耶倫：「自我今年2月份出席聽證以來，勞動力市場持續增強，就業人數增加到平均每月18萬人。同時，今年以來經濟增長總體上都是以溫和的速度增長。」

此外，美國的失業率也持續下降至4.4%，接近16年來的最低點。由於過去幾個月來美國經濟回升勢頭穩健，也爲美聯儲繼續加息提供了良好條件。

美聯儲主席耶倫：「美聯儲繼續預計，經濟的發展將取保未來聯邦基金利率的逐步提升，以實現並維持最高的就業率以及物價的穩定。」

耶倫同時還指出，全球經濟的快速增長應該有利於美國出口，但通脹率偏低依然爲美國經濟帶來不確定性。在過去五年中，通脹率始終低於央行2%的理想目標值，也是美聯儲持續關注的重點之一。

近年來，中國人海外置產熱情高漲。在美國洛杉磯以東區域，房屋銷售相當火爆。7月中旬，東區新房的銷售會上，現在排隊買房的華人，即使是看好了，也並非能馬上就可以買到心儀的房子，要等到年底或明年才能看房了。

據海外媒體11日報導，近日，在洛杉磯以東城市奇諾（Chino）的一場10多套新房銷售會上，上百名華人買家到場希望挑選到自己中意的房子。

房地産經紀陳先生介紹，匯款管制對華人買房基本沒有影響，而且現在外國人貸款的渠道非常多，因此華人只要從中國匯來30%的房款，就可以進行交易買房。

他說，現在更多人都是選擇貸款買房，他們也不再和以往那樣，把目標集中在高位價房，更青睞的是40萬至80萬房價。

不過，現在排上隊買房的華人，只能等到年底或明年才能看房。陳先生表示，以奇諾市新房為例，銷售商在開放現場看房前，就為有意買房的人登記並列出等待時間，現在已經在排隊的人，最早年底才有機會買到想要的房子。

陳先生說：正是國內越管制，人們買房的欲望就越大。

1月初，中國大陸個人5萬美元的購匯額度重新啟動。中共外匯局的有關負責人強調，個人購匯便利額度保持5萬美元不變。但從1月1日開始，無論通過手機網銀、網點自助購匯還是銀行櫃面購匯時，需要填寫一份《個人購匯申請書》。

《申請書》還對個人購匯用途進行了更詳細調查，分為因私旅遊、境外留學、公務及商務出國、探親等九大項。其中境外留學包含學校名稱、留學國家、地區，年學費幣種、年生活費幣種等。

事實上，對於中國民眾境外購買房地產或投資等，中共一直都是不允許的，但是中國民眾經常通過各種各樣的方法，繞過中共的外匯管制。

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田說，「我們聽說過那種老鼠搬家的方式，分批的拿到海外來，然後，有人在海外購買房地產，有人出來留學，或者購買公司，這個實際上也造成過去半年、一年，中國大量的外匯儲備大減少，還有中國資金的外流，貪官的資金外逃，還有外資的撤資，造成了中國外匯的儲備，從接近4萬億美元，現在降到3萬億。」

2016年12月份，大陸媒體曾質問，外匯儲備兩年降25%，我們的一萬億美元去哪了？

謝田表示，實際中國外匯短缺的狀況非常嚴重，連中共也害怕，據說之前中共上層曾討論，是不是要把這個5萬美元購匯額度取消。

謝田說：「它如果把這個外匯兌換5萬美元取消或減少，可能會引起更大的強烈的反彈，他們可能是考慮了很多因素，現在沒有取消，但是實際上增加了諸多限制，讓老百姓不可以隨便來換取外匯，買匯來匯出中國。」

大陸調查記者黃金秋說，事實上，這種管制，只能管制住普通老百姓。而中共貪官和一部分暴發戶，這些人早已經通過地下錢莊等渠道，把非法財產，每年幾千億的美元都匯了出去，海外置業、開公司等，根本不在這個管制範圍之內。
 

大陸富人移民帶來資產轉移 房地產表現最明顯

2015年，英媒曾報導說，中國人在包括美國、英國、澳洲在內的全球黃金房地產市場已成為最活躍的外國投資群體，資金來源不明、抬高房價多引起當地居民不滿，也使政治家們面臨壓力。

報導說，中國的資本控制政策規定，居民每年兌換外幣的總額不能超過5萬美元，這導致中國人幾乎不可能在國外購買高檔住宅。這也意味著，中國公民在海外進行的所有房地產交易，在程序上都是「非法」的。

而湧入紐約、倫敦和悉尼房市的很多中國資金都來源不清，也使一些當地居民競爭買不到房子更加抱怨。

為此，澳大利亞政府提出，外國人在澳洲每達成100萬澳元的房地產交易，就要交1萬澳元的申請費。同時，澳洲政府還承諾強化一項禁止非居民購買既有住宅的法律：違者需繳納最高可達房產總價25%的罰款，還必須把房子賣掉。

英國政府在過去三年裡已進行一系列稅制改革，旨在冷卻外國富翁對倫敦房市的熱情，這主要是針對那些通過離岸公司完成的房產交易，因為很難追查到這類買家是什麼身份。

2015年8月，一份美國住宅房產國際買家的報告顯示，中國買家6年間在美國購買的房產增長7倍，大大領先全球買家。

同年10月的報告顯示，美國財政部估計，僅1至6月份，中國的資本外流（不包括外國直接投資）達到2,500億美元，7月700－800億美元，8月份，北京改變匯率制度之後，外流2,000億美元。也就是說中國2015年1－8月資本外流超過5,000億美元。

根據美國人口普查局美國社區調查數據顯示，2009年至2013年，有近五成的中國移民居住在紐約市、舊金山市和洛杉磯大都會地區。

旅美中國經濟學家、美國加圖研究所研究員夏業良教授分析說，中國近幾年出現的移民潮，主要是富人和社會精英對中國大陸經濟和政治的存在不安全感造成的。

他說，現在大陸經濟大倒退，「國進民退」的政策使民企的生存空間進一步壓縮，富人為了資產安全，必定要找退路，移民就是一個最好的選擇。

週四公佈的標準普爾/凱斯-希勒房價指數（S＆P CoreLogic Case-Shiller）顯示，四月份波特蘭地區的房價漲了1.9%，比去年同期高9.3個百分點。波特蘭地區房價的漲幅跟隨了全國房價快速上漲的趨勢。四月份全國房價漲0.9%，高於去年同期5.5個百分點。

近年來西雅圖和波特蘭的年度增長一直處於領先地位。房屋價格攀升是由於買家們正在競爭市場上有限的房屋。目前的房主都保留著自己的房子，而不是搬到更昂貴的住所。與此同時，地產商並沒有原來那麼活躍了。這意味著與不斷增長的人口相比，房屋供不應求。

2017年上半，美國在國際議題上的聲量逐漸微弱，大陸掌握發言權取而代之，東昇西落，此消彼長態勢漸顯。就連在基礎建設議題上向來欲以「品質」與大陸的「大量」相抗衡的

站在紐約中央公園旁的一幢新建豪華公寓的落地窗前，五年前經紀曾經非常自
信地說，這些公寓很好賣，全世界的富人都來買。兩年前他還剩下一點點這份信心，今天就沒有
了。紐約的豪宅價格跌了，成交量跌了。倫敦也是這樣，新加坡也是這樣，迪拜也是這樣。

　　豪宅的最大購買源，一定是本國資金，而這個和該國的信貸周期、財富生成周期關聯密切。
除此之外，海外資金的流向往往對高端房市的價格影響重大。美國進入了加息周期，金融業的花
紅已經遠不如當年。

　　豪宅市況的搖擺因素，近年更多和海外資金流入連在一起。西方各國對俄羅斯入侵烏克蘭的
制裁，使得俄羅斯流入美國的資金突然斷流。油價暴挫，打飛了中東投資。中國政府對資金跨境
流動的嚴厲管制，也令大量資金無法出國，簽了合同的買家甚至因為資金匯出困難，而不得不違
約。

　　在供應端，各國豪宅均面臨著供大於求的局面，而貨幣政策又開始或準備進入「正常化」狀
態，流動性依然寬鬆，不過溫和地退出ＱＥ已經成為一個全球性的新趨勢。

　　從周期角度看，不少國家的房地產市場似乎已經進入牛市的尾聲。由於流動性仍然相對充裕
，房市調整也會進進退退，不過由央行政策背書的流動性驅動的一輪強勁房價跳升應該已經成為
過去，除了個別市場，此時並非買樓的最佳時機。

　　不過更長的歷史眼光看，世界各國在結構改革上基本都是裹足不前。缺少改革，便缺少可持
續的生產力改善，所謂增長復甦不過是貨幣擴張製造出來的幻影。當經濟再次出現下滑時，估計
各央行還會重蹈ＱＥ老路，極端政策可能變成逆周期政策的一部分。

　　儘管在未來２－３年各國會有一輪貨幣政策正常化，筆者認為超低的利率環境還會維持（只
是比最低水準高出一些），寬鬆的流動性也將維持（只是比最寬鬆狀況緊了一點）。有了第一次
，貨幣當局將ＱＥ當成政策工具箱中常規手段的可能性相當高。

　　這意味著甚麼？這意味著利率水準仍將維持在較低水準，我們放在銀行裏的錢會不斷貶值；
同時股票債券估值仍然偏高，資產收益率大幅低於歷史平均水準。資產荒可能是未來１０－２０
年無可迴避的窘境。

　　筆者相信，全球範圍來看，房地產的租金回報明顯高過銀行儲蓄；換言之，存銀行不如買磚
頭。歐美地區的物業回報明顯好過債券的收益，應該也好過扣除風險溢價後的股票回報。

　　縱觀世界上的有錢人，除了極少數人（如巴菲特），能夠持續在股票市場上賺到大錢的不多
，相反在房地產上賺到大錢的不少。房地產投資其實是運用槓桿（如果借房貸）的強制儲蓄，只
要踩對房市的周期性節奏，賺到錢並不難（不要想摸頂或抄底）。一個房子成功了，抵押出去借
錢再買第二個，三個周期之後不富都難。

　　筆者假設一個持續的低利率時代，把握風險、善用借貸，尋找租金回報明顯高過借貸成本的
物業，需要耐心，但卻是投資房市的王道。另外，由於各國的房地產周期、經濟周期和匯率周期
各不相同，投資風險亦不相同，中國、香港、台灣的房價均明顯高過歷史平均水準，居民對目前
價格的承受能力不足，租金回報欠佳，此刻入市要小心。

　　房地產市場有周期，從短周期看，全球範圍內貨幣環境正常化，令市場環境出現變化，入市
要謹慎。從市場角度看，亞洲房價偏貴，美國周期已深但仍有區域性故事，機會可能在歐洲，尤
其是英國。從長周期角度看，長期低利率環境下儲蓄、債券的回報率不佳，股票估值偏高，這是
一個新的常態，有穩定收益的房地產項目顯得具有吸引力，租金回報超過按揭成本３００點以上
的物業尤其如此。在短期貨幣形式面臨變局而長期形勢依然看好的大格局下，重要的是把握節奏
，善用槓桿，規避風險，擇肥而噬。

有錢人紛紛湧入溫哥華，投資者更是毫不吝惜的搶購房屋，使溫哥華房屋市場一路飆漲，當地民眾叫苦不迭。

由於在自己工作生活的城市中卻難購棲身之所，溫哥華民眾不僅在社媒上發牢騷，還多次舉行抗議活動，希望政府有所作為。

大紀元記者採訪了溫哥華不同階層的民眾，得知他們對現有房市的擔憂和看法。他們表示希望政府制定政策與進行改革。
 

低收入望房興歎

溫哥華唐人街關注組發言人何盈欣（Beverly Ho）告訴大紀元，溫哥華房市嚴重缺乏，尤其是廉租屋與可負擔房屋，非常缺乏。她指出，本地開發商願意開發私人商品房，唐人街也因開發商而面貌大改。

她提到，目前溫哥華低收入或退休老人的處境困難，人們購買不起房屋，房價高漲到令人難以忍受的地步，有的人被迫遷移。

為此，她呼籲溫哥華市府與卑詩省府，多關心低收入民眾，設定可負擔房屋政策，修建更多的廉租屋與可負擔房屋，退休者租賃公寓樓時，租金最好不要超過其退休金的30%。
 

美國股市週四大幅收低，科技股遭重創，完全淹沒了銀行股的漲勢。道瓊盤中一度大跌逾 250 點。

美國今日公布第一季國內生產毛額 (GDP) 上修至成長 1.4%，美元因而削減跌幅。

美國總統川普首度表態，美國願意參與中國大陸提出的「一帶一路」倡議。川普在美東時間廿二日會見大陸國務委員楊潔篪時說，「美方願同陸方在一帶一路有關項目上進行合作」。

「股神」巴菲特 (Warren Buffett) 認為，像他這樣的超級有錢人，正是美國經濟問題所在。根據《富比世》數據，身價超過 750 億美元的巴菲特，目前是全球第 2 最富有人士，但他接受《PBS Newshour》專訪時卻表示，「就我看來，真正問題在於，對這些超級有錢人來說，這樣的繁榮讓人難以置信。」

巴菲特指出，股市自 2009 年 3 月崩盤以來一路往上走，且美國經濟也以平均每年約 2% 速度增長。如此之增長速度，對經濟來說是健康的數字，並將會改善許多美國人的生活品質。　

巴菲特 (Warren Buffett) 的 Berkshire Hathaway(BRK.A-US) 投資了更多的錢在房地產業務。是否預期房市將有一波好表現?

Store Capital(STOP-US) 在週一 (26 日) 公佈，Berkshire 在該公司投資 3.77 億美元，佔房地產投資信託的 9.8％。

美國總統川普華府時間22日在白宮會見正在當地出席首輪中美外交安全對話的國務委員楊潔篪；川普說，期待7月在德國漢堡舉行的G20峰會與大陸國家主席習近平再度見面，也將於年內赴中國進行國事訪問。

聯準會 (Fed) 副主席費希爾 (Stanley Fischer) 周二說，他担心投資人可能忘了，在金融危機中，房屋市場所扮演的關鍵角色。

「在一些國家，房價目前偏高且持續上漲，這可能是因為長期低利率的結果，」費希爾在阿姆斯特 DNB-Riksbank 的會議上發表演說時指出，意指此時並不宜打壓房市，以免引發金融危機。

美國商務部長羅斯(Wilbur Ross)19日表示，北美自由貿易協定(NAFTA)的重新談判可能會延長到明年。

羅斯在華府附近的一場貿易活動中表示，在「理想世界」中談判可望在2017年結束，但這代表會談將以「創紀錄的速度」進行，因此他不知道能否達到這項目標。