年報季，各大地產公司相繼披露2016年度業績報告。亮眼的成績與快速膨脹的規模背後，在層層監管限制下房企的融資方式有哪些變化值得關注。
某國有大行業務人士告訴21世紀經濟報導記者，隨著整體的信貸政策收緊、銀行手中額度偏緊，去年末起已經開始優先政策性項目的審批，小微的項目也有量的保證，最緊張的是地產開發貸。目前房企和銀行借錢難度將更大，某些中小銀行可能一點額度都沒有。
從2016年報數據看，銀行貸款融資佔比仍是大頭，時間上看，銀行融資佔比的下降可能產生滯后。
引起21世紀經濟報導記者關注的是，房地產企業海外債發行量的攀升，和運用PPP模式開發產業地產產生業績亮點。
海外債走俏
萬科年報表示，受集團國際化戰略推進及跨境併購增加影響，2016？年外幣負債較2015年增長較快。2016年境外負債佔比？35.4%，？而外幣負債佔比？33.8%。
21世紀經濟報導記者還發現，萬科2016年美元、港幣債券佔全部發債金額的60%。而在2015年，萬科新發債券全部為人民幣債券。
除萬科外，綠地地產也在2016年9月和12月分別發過2期美元票據；碧桂園在2016年發過兩期美元公司債。
但從成本看，2016年海外融資成本呈上升趨勢。以萬科在2016年的3期票據為例，4月發行的3年期港元票據，息票為2.5%；9月發行的5年期美元票據，息票為2.95%；12月發行的3年期美元票據，息票為3.95%，發行成本逐漸升高。
富力地產年報顯示，2016年集團非銀融資的年加權平均成本從9.2%降至6.7%，得益於發行的低息境內債券。並在2016年，因融資環境改善及融資選擇增加，提前贖回兩期年利率分別達8.5%及8.75%的高息美元債券，以降低成本。
某投行業務人士告訴21世紀經濟報導記者，整體來看，在2016年房地產海外債中，10%以上利率的高息票債券大幅減少，票面利率在6%-8%之間居多，佔比達到40%以上；票面利率在4%-6%的佔比近3成。這主要是由於2015年到2016年中全球利率下行，加之2016年上半年國內房地產行業繁榮，使得2016年房地產企業整體融資成本低於2015年。
IMI研究員曲強告訴21世紀經濟報導記者，因國內房企發債的政策限制，境外發債規則相對寬鬆，疊加人民幣的下行預期，房企樂意發行海外債，即使做外幣持有，也是划算的。
延續到2017年，彭博社數據顯示，2017年以來1-2月國內房企共成功發行海外債券13隻，累計金額達到46.4億美元，較2015年1-2月總額（23.2億美元）要多出一倍。
前述投行人士指出，2017年美聯儲加息壓力可能推高海外債成本，但從目前趨勢看，房企融資通道受阻，海外債需求仍在增加。
PPP的零成本拿地術
地產年報中，華夏幸福基業成績亮眼，2016年凈利潤同比增速35.22％，連續6年保持30%以上增長。2016？年銷售額共計1203.25？億元，位列中國指數研究「中國房企銷售金額排行榜」第八位。
華夏幸福年報顯示，其產業新城PPP模式成為核心競爭力，圍繞全國主要核心城市複製產業小鎮模式，以縣域為單位為其提供整體規劃、城市基礎設建設、產業發展服務以及城市綜合配套服務。截至2016？年底，已簽訂產業新城PPP？協議30？余個，正在建設的產業新城項目10？余個，處於建設起步和規劃階段的園區19個，投資運營的園區新增簽約入園企業436？家，新增簽約投資額約1122.4？億元。
而其房地產開發業務受益產業新城開發，發展迅猛。產業新城業務銷售額共計901.24？億元，城市地產簽約銷售額281.84？億元，其他業務（物業、酒店）銷售額20.17？億元。隨著限購政策落實，北京、上海等大城市購房政策相繼收緊，環大城市周邊地區的房地產市場升溫明顯，對其產業新城配套房地產項目形成持續紅利。
對於房地產企業傳統的融資、拿地、建房、銷售模式來說，隨著融資難、拿地貴的多重壓力，如果能夠借力PPP模式，雖然不能拓寬其融資渠道，但其「低成本」模式和相應的凈利潤的高速增長，令傳統房企側目。
據21世紀經濟報導記者了解，近三年來，產業地產如雨後春筍般興旺起來，包括萬科等國內前五十名的地產商也積極布局，其中典型企業包括五礦中冶、華夏幸福、中關村發展集團等。
中國五礦集團公司科技管理部高級經理郭巍告訴21世紀經濟報導記者，華夏幸福的成功經有三點：
第一，低成本拿地，PPP模式無需購買土地，作為社會資本方與政府簽訂排他性協議，獨家進行一級、二級開發，一級開發的基礎設施政府以10%利潤進行回購。商住地開發則在有招商項目落地前提下，將先期土地出讓金的70%以招商傭金形式返還。第二，與政府合作雙贏，招商收益按比例分成。華夏幸福披露公告顯示，華夏招商引資項目符合政府投資強度需求，則該項目落地投資額的45%（含先期商住地出讓金的70%）以傭金形式返還。第三，多園區快速複製，華夏幸福協助政府招商引資，通過招商傭金來低價獲取房地產開發土地模式獲利。參照北京周邊的成功經驗在經濟發達地區周邊次發達區域提前布局，華夏通過產業園招商企業進駐，盤活周邊房地產，形成良性循環。
從融資情況看，2017年華夏幸福發行中國境內首單7.06億元園區PPP資產證券化，開啟園區PPP＋abs先河，拓寬了PPP項目的融資渠道。而對於PPP的融資渠道拓寬能否解傳統房地產之困，有業內人士告訴21世紀經濟報導記者，華夏幸福PPP運作標準，融資金額也沒有完全覆蓋其PPP項目，對其它房地產項目意義不大。但作為其它企業來說，PPP拿到的融資能否運用到房地產開發中，操作層面是可能的。
雖然地產商對產業地產表示眼熱，也並不意味誰都可以用PPP來做房地產。郭巍表示，隨著城鎮化的推進，產業地產是未來房地產的發展趨勢，但只有產業地產中涉及基礎設施和公共服務領域才能夠運用PPP模式。而PPP模式下的產業地產項目雖然可以帶來一般6%－9%的收益，但本質並非以獲取收益為導向，而更帶有公益和責任色彩。意圖通過PPP項目完善的前期設計和良好的運營實現以人為本的集生活、居住、產業一體的微觀經濟載體，高效、低成本地服務實體經濟發展。。所以地產商在布局產業地產和PPP前，也需真正了解其本質，合規合乎本質運營，否則也只能是失敗。
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