日前，由聯合國人居署與中國社會科學院（財經院）共同發佈《全球城市競爭力報告2017-2018：房價，改變城市世界》，這個排名主要從「城市經濟密度指數」與「經濟增量指數」角度對全球1,000多個城市分析，進而提出「城市經濟競爭力」與「城市可持續競爭力」這兩個指標進行評比排序。
「城市經濟競爭力」指的是該城市當前創造價值、獲取經濟租金的能力；而「城市可持續競爭力」是指隨著城市持續投入各種生產要素，強化整體經營環境，逐漸改變該城市的未來競爭力。簡而言之，「城市經濟競爭力」就是指該城市現在競爭力強度，是靜態的資料；「城市可持續競爭力」是該城市未來競爭力的高低，是屬於一種動態的資料。
以全球「城市經濟競爭力」排名，紐約、洛杉磯、新加坡、倫敦與舊金山這五個城市最具競爭力，我們台北排名第47位、高雄排名第115位；以「城市可持續競爭力」排名，則依序為紐約、倫敦、東京、波士頓與新加坡為全球前五名，台北降為57名、高雄第191位。
該份報告運用統計迴歸分析，分別以科技創新、金融資本、環境、制度與房價等五個變因與「該城市人均收入」做迴歸分析，得出幾項結論：
（1） 科技創新是城市發展的重要泉源。
（2） 金融資本是現代城市發展的關鍵動力。
（3） 良好的氣候生態環境是城市發展的前提條件。
（4） 文化制度是城市繁榮的根本動力。
（5） 房價是改變城市發展和城市布局的重要力量。
其中，影響「城市經濟競爭力」與「城市可持續競爭力」的最重要因素就是「科技創新」。原因是「資訊科技企業」(如:Google、Apple、Amazon、FB)使得全球城市間的聯繫，從間接關係變為直接關係、個別關係變為全面關係、鬆散關係變成緊密關係、慢速關係變成瞬間關係、高成本關係變成低成本關係，進而在全球經濟的影響力日益增強，甚至有時影響力比許多國家還大、深遠。而且科技創新指數越高的城市，其人均GDP也就越高，房價往往都有不錯的表現。
若再考慮傳統金融在城市所扮演吃重的角色後，便會發現「新型全球城市」正在形成。就是該城市能是同時扮演「資訊科技+金融中心」兩種功能的城市，未來發展相當看好。以全球前二十名新型全球城市，美國有紐約、聖荷西、舊金山、達拉斯、華盛頓、聖路易、辛辛那提、西雅圖、芝加哥、與亞特蘭大等10個城市；中國北京、深圳、與上海；法國巴黎、日本東京、英國倫敦、德國慕尼黑與印度的孟買，這些城市中長期發展相當看好。
目前全球房地產市場還有幾個特徵：
1. 全球高房價城市集中在北美、西歐與東亞三個地區。
2. 各國鄰近邊界的城市群已融合為跨國的大型城市群(如:美國西雅圖與加拿大溫哥華)，高房價區域對距離較遠的城市形成抑制，呈現遷移效應。
3. 全球的主要城市群呈現虹吸效應，且房地產價格越高的城市，其虹吸效應越明顯。
4. 城市房地產的馬太效應(亦即好的越好、壞的越壞)使得城市之間房地產市場的分化程度持續擴大，尤其是在發展中與新興經濟體城市，馬太效應更為顯著。
最後，擷取我們台灣人偏愛投資房產的許多國內外城市，其對應的「城市經濟競爭力」與「城市可持續競爭力」排名如下圖所示。無庸置疑的是，「城市經濟競爭力」與「城市可持續競爭力」跟城市的房價表現是正相關聯的，只是「城市經濟競爭力」是代表現在情形，而「城市可持續競爭力」是代表未來演變趨勢，在兼顧兩者情形下，若以「城市經濟競爭力」排名前50名且代表未來的「城市可持續競爭力」排名大幅進步的幅度來挑選房產投資標的的城市，以芝加哥、北京、西雅圖與多倫多為首選；若以「城市經濟競爭力」排名51~150名且代表未來的「城市可持續競爭力」排名大幅進步的城市，則可以考慮布里斯本、曼谷、與墨爾本為優先；若以「城市經濟競爭力」排名151名之後且代表未來的「城市可持續競爭力」排名大幅進步的城市，以河內與胡志明市則以排名進步均超過200名最為搶眼。有意從事海外房產的投資人不妨可以將此納入參考評估的標準。
留言列表
