日前，英國著名的地產諮詢機構萊坊（Knight Frank）發佈了《2016年第四季度全球城市住宅價格指數》，針對世界150個大中城市的房價進行漲跌追蹤。
在2016全球主要城市房價漲幅榜中，中國城市「豪奪」前10名里的9個席位，南京、無錫、上海、杭州、鄭州、北京、武漢、天津、廣州漲幅全球居前。
由於統計口徑不同，萊坊的數據與國內統計的略有不同。把中國城市放在全球體系中進行對比，十分有參考價值。
這份榜單中，有的城市對比上一季度出現了可觀的排名上升，也有城市排名下降。
對比前一季度，排名上升最明顯的幾個城市有：
長沙（29升至16），武漢（13升至7），濟南（23升至14），惠靈頓（16升至10），多倫多（19升至13）、鹿特丹（50升至37）。
排名下降明顯的幾個城市是：
深圳（3降至11）、溫哥華（9降至22）、倫敦（36降至55）、伊斯坦布爾（17降至31）。
對萊坊報告進行系統分析，可看出幾個重要的趨勢點：
1.中國城市「省會崛起」時代漸近
2.資金追捧的國外城市發生大變動
3.房價下跌城市與全球經濟周期緊密相關
1瘋狂過後，中國「省會崛起」時代來臨
下圖是前20的城市。除了排名第十的紐西蘭首都惠靈頓之外，前9位清一色的是中國城市。南京延續了去年第三季度的漲幅，摘下全年的世界第一，還有杭州、鄭州、武漢、廣州四個省會城市進入全球前十。此外，在上面提到的升幅較大的城市中，有濟南、武漢、長沙三個省會城市的身影。
此前三個季度的漲幅榜，分別拍排名第一、第一、第三位的深圳，居然在年末跌出前十，降到11位。此外，上海、北京的排位對比前幾個季度都略有下降。
這無疑反映出當下中國城市發展的格局。一線城市房價高企、政治影響大，成為樓市管控最嚴的區域。於是樓市熱點發生輪替。新一線及二線城市，主要以重要省會城市為主，它們承接一線城市的部分人口流出和購房（甚至是炒房）需求，房價開始向北上深靠攏，也就出現了排行榜中的「省會崛起」之情形。
2國外熱門城市有變動
提起加拿大和紐西蘭，對海外置業稍有了解的朋友就會想起溫哥華和奧克蘭，因為這兩個城市是過去兩年海外置業市場最熱門的城市，漲幅堪比中國城市。
然而在去年末的統計中，溫哥華的排名從去年上半年的第5跌至年底的第22，奧克蘭也從去年初的第8滑落到年底的26位。溫哥華漲幅下降與15%的外國人交易稅直接相關，而奧克蘭則與買家的購買力達到極限有關，皆因兩地漲幅過猛。
溫哥華將有需求的購房者趕出后，絕大多數買家轉向多倫多，使多倫多從年初的34位上升至13。受益於溫哥華外溢效應的還有它旁邊的維多利亞、多倫多附近的哈密爾頓，及美國西雅圖。
而奧克蘭「走下神壇」后，大家又轉向了紐西蘭的首都惠靈頓，使其從年初的53位上漲到第10位，為西方發達城市挽回了些許「顏面」。
若要追求在發達城市中買到快速增值房產的買家，需要密切追蹤資金的流向，多倫多和惠靈頓值得關注。此外，哈密爾頓、維多路亞也十分值得考慮。
3發達城市總體穩中有升
雖然發達國家中有溫哥華、奧克蘭，及最近的多倫多、惠靈頓這類瘋漲的城市，但這隻是少數案例。
總體來看，發達國家的城市普遍漲幅較穩定，適合大家資產分散的同時，獲得一定的增值，對於尋求資產安全的穩健投資者是較好選擇。
美國城市中，西北部表現耀眼。上文提到的西雅圖漲幅10.8%，高居全美第一，波特蘭上漲10%，位列美國第二。
此外值得關注的，還有佛羅里達州的坦帕（上漲8.3%）、德克薩斯州的達拉斯（上漲8.1%），分列美國的3、4位。兩地都位於美國最具潛力的城市群及經濟最發達的州，經濟基本面好、產業發展快、就業充分，正處於難得的投資機遇期。
澳大利亞去年出台限貸政策，本國銀行不對外國買家提供貸款，悉尼、墨爾本、布里斯班所在的幾個州也紛紛出台購房印花稅政策，限制外國人的購房需求。不過，墨爾本、悉尼去年分別有10.8%和10.3%的漲幅。
此外，澳大利亞塔斯馬尼亞州首府霍巴特去年房價上漲8.8%，今年更被業界認為是能與悉尼、墨爾本比肩的房產市場。由於當地房屋均價低於悉尼、墨爾本，而升值潛力大，無疑是澳洲置業的值得關注的區域。
英國在「脫歐」陰霾下，樓市如何？
從數據來看，退歐對英國樓市有點讓人意外。布里斯托（與倫敦同緯度的城市）房價漲幅超過兩位數，達到10.1%，曼徹斯特、伯明翰這類大城市也都有7.9%、7.7%的不錯表現。
就連房價承壓最大的倫敦，全年也實現7.5%的漲幅，遠遠領先於紐約的3.1%。隨著房產投資者對「退歐」已有預期，恐慌情緒過去，加之英鎊仍處於歷史低位，因此英國房產仍受到外國投資者的追捧，房價繼續得到有力支撐。
發達國家中，還有荷蘭、挪威值得關注。
在歐盟意外頻發，極端政治勢力抬頭的情況下，歐洲老大德國也獨木難支，僅有北歐及荷蘭情況稍微好些。
挪威首都奧斯陸是歐洲國家中排名最靠前的，位居第12，去年漲幅21.7%。由於當地失業率創新低，且挪威一直沒有加入歐盟，使得本國居民和外國投資者對當地的預期持續樂觀，也為房價。
荷蘭房市在歐洲國家中更是堪稱「一枝獨秀」。首都阿姆斯特丹（14.5%）、烏特勒支（12%）、海港鹿特丹（10.2%）、政治中心海牙（9.6%）等四個城市，去年房價漲幅均達到或超過10%。
隨著四月初極右翼政黨競選失敗的利好，及長久以來值得稱道的國際化程度和英語水平，荷蘭正吸引越來越多的國內留學生和投資者前往。
此外，匈牙利首都布達佩斯是歐洲值得考慮的另一個城市，去年房價漲幅19%，排名15。
4房價下跌的城市背後有何秘密
150個城市中，有39個城市去年出現房價下跌的情況。這些城市有何共性呢？
首先，房價下跌的城市多位於經濟增長乏力的國家和地區，如希臘的雅典、塞普勒斯的尼科西亞、利馬索爾，義大利的羅馬、威尼斯，中國台北等。
其次，許多資源型國家的城市也出現房價下跌，如巴西首都里約熱內盧、澳大利亞的礦產城市珀斯、達爾文，英國的石油城阿伯丁。當然還有普京大帝的莫斯科，排倒數第一，房價下跌15%。
由於資源型城市的房價受石油、天然氣、鐵礦石等大宗商品走勢影響，因此在目前大宗商品價格處於低位時，其房價也會受影響，出現下跌。
當然，並不是說資源型城市的房產不利於投資。只是投資這類城市房產時，一定要同時關注當地相應的大宗商品價格是否處於上漲區間。投資當地房產，約等於做大宗商品的長線投資。
最後不得不提出現跌幅的新加坡和東京。新加坡去年商品住宅下跌2.6%，這似乎與我們經驗不符，因為新加坡雖然經濟時有起伏，但最近三年來未出現過負增長，基本能有2%左右的成長。
房價下跌還要歸因於政府近乎執拗的房屋調控。當地政府以嚴苛著稱，從來都認為房地產是用於居住而不是投資，因此嚴格限制商品房市場，普通新加坡公民都住在政府組屋中。本國人購買商品房需求不高、外國投資者有限、政府嚴控，使得新加坡房產在目前並非十分理想的投資標的。
東京房價漲幅從去年第三季度的88位（上漲3.4%），下降到128位，出現0.8%的跌幅。奧運在即，卻出現跌幅，似乎不符合以往慣例。
業界中面對奧運會舉辦城市，常有「前三后二」的說法，即奧運會開幕前的三年及閉幕後兩年內，當地樓市均會看漲。不過有研究機構此前曾標明，此次東京房價微微回調，是針對前面兩年房價快速上漲的一個修正，屬意料之中。
眾所周知，東京曾遭受過房產泡沫破裂之痛，本地人對「炒房」興趣不大。加之老齡化、單身化促使買房人口減少，租房人口增多（小單間最受歡迎），使得東京樓市成為一個完善的租賃市場，其出租回報較高，而非搏升值的投機市場。
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