鈺書的部落格

記者章瑋芸／綜合報導 2016.12.16

最近許多房地產投資客將市場轉往海外，由於國內打房和房價過高的情況下，購買海外房地產，成為一種趨勢，但到底要怎麼買？房產投資客偏好景氣繁榮區，一部分原因是投資回本快；一部分是易取得房地產相關資訊，但有經驗的人都知道「魔鬼藏在細節裡」，可別只看到表面上的光鮮亮麗，忽略暗地裡波濤洶湧的風險。由專家替你分析投資海外市場需要注意什麼以及目前熱門投資國家。

12/17 (六)
海外投資說明會
泰國．英國
地點：亞太國際地產總公司
(北市南京東路三段)
12/18 (日)

2016-12-13 18:03:24 經濟日報 劉清痕

最近有些新聞報導海外買房團陷阱多，謂「最近五年內，海外房地產廣告於各大媒體上大肆宣揚，其中東南亞市場，更被投資客認為最佳首選，所以許多人紛紛把熱錢轉往海外；但這些已累積達數千億元的資金，卻因為當地市場轉手不易，反倒沒能把錢引回台灣，令投資人害怕，投入的積蓄恐將飛走，其中柬埔寨、馬來西亞，更被投資客點名為地雷區。」

澳洲房地產巨頭之一的John McGrath表示，悉尼是澳洲的「紐約」，在可預見的未來，對房地產的需求仍會很大。

【大紀元2016年12月04日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）澳洲房地產巨頭之一的John McGrath表示，悉尼是澳洲的「紐約」，在可預見的未來，對房地產的需求仍會很大。他在該公司的報告中，還對2017年悉尼房地產熱點區進行了預測。

美國總統大選塵埃落定，川普將成為美國下一任元首，他的一舉一動是全球關注的焦點，不僅牽動美國，乃至於國際的政經情勢；對於資產布局全球的投資人來說，建議也需審慎檢視自身的資產配置，包括海外不動產投資布局。
 
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示：近年台灣房市受到政策調控，交易較顯低迷，加上房價仍高，不少民眾開始關注海外不動產投資，但交易糾紛也不斷傳出。任何投資都伴隨著風險，尤其海外不動產交易流程繁複、法規紊亂，匯率、稅費、當地的政策、制度與風土人情等都須考量。林泰隆協理提醒要特別注意幾個面項： 一、匯差風險，長久來台幣對美元的匯率，多在一小範圍內波動，但外幣波動幅度常遠比台幣高，一旦投資地的貨幣對美元大幅貶值，即使房地產操作有利得，可能也無法彌補匯率上的損失。目前川普當選美國總統帶來升息及全球貨幣匯率的可能變動，在其上任前政策尚未明朗，很難預測未來國際市場變化，投資人要特別謹慎。
 
二、當地不動產政策規範，以產權為例，除國人所熟悉的所有權、使用權外，常見的還有部分所有權、金融商品等，如以東南亞國家來說，法律規範尚未發展如台灣成熟，政策變動性較高，三、退場機制，未來房產轉售所需負擔的稅負、是否能順利找到買方，都是投資人需要評估的。

而日本與馬來西亞都有5年內處分房地產，課徵最高達30％資本利得稅，投資客也因此卻步。林泰隆提醒，外國的政策風險對一般投資人來說不易掌握，往往一個政策的急轉彎就使資金套牢；此外，在台灣，消費者買賣國內不動產有相關法令機制管理，但投資海外房產，相關機制相對不透明，讓消費者落入孤立的多重弱勢，而市場資訊甚至是片段、變動的，投資風險相對較高，建議民眾投身海外不動產務必三思。
 
美國總統當選人川普2017年初上任，其政策勢必牽動全球政經走勢，目前國人偏好的海外置產地點，包括：日本、馬來西亞、柬埔寨、倫敦及澳洲..等，這些國家接下來的政經發展及貨幣走勢，將受美國多大影響尚是未知數，林泰隆建議，現階段想投資海外不動產，務必審慎評估，避免匯損或政策變化造成資產縮水。在強勢美元的主導下，以美元計價的房地產及股票會跟著升值，其他貨幣以貶值居多。
 
林泰隆進一步舉例：以日圓來說，假設2016年日本的房地產漲幅為零，在當前美元強勢升值下，日幣兌美元匯率從8月的99.9貶至12月的113.8，因此2016年自8月以來就產生高達13.9％的匯損。另外，馬來西亞也是國人投資海外不動產的熱門標的之一，然而馬幣兌美元匯率從2016年4月的3.8貶至12月的4.4，光是從2016年4月以來的匯損就高達15.8％，若投資人在2013年進場，當年馬幣兌美元匯率最高至3.0，房地產存放到2016年就可能產生高達46.7％的匯損，加上馬來西亞房市面臨反轉走勢，也相對增加投資海外不動產的風險。
 
根據2016年上半年永慶房產集團購屋趨勢調查顯示：有近八成民眾，不看好海外不動產投資，其中民眾最擔心的就是，「無法直接管理」、「投資資訊透明度低」佔比最高。林泰隆舉例說明，加拿大溫哥華房價因外國人蜂擁投資而導致房價高漲，當地政府為杜絕炒房，遂仿效香港對海外投資人課徵15％的印花稅，負擔過重情況下外資因此撤離。

日銀的負利率政策使日本房地產投資升溫，不過近期，川普效應波及到了日銀的負利率政策，給過熱的日本房地產增添變數。

【大紀元2016年12月09日訊】（大紀元記者遊沛然日本東京報導）川普在美國總統大選獲勝當日的11月9日，東京股市暴跌919點，然而第二天的10日卻出現大幅度反彈，暴漲1,092點，股票市場出現難以預測的大波瀾。之後還帶來日本金融市場的利率上升，波及到了日本中央銀行（日銀）的負利率政策，給過熱的日本房地產增添變數。

2016-12-11 21:23聯合報 記者郭政芬╱即時報導

房仲代銷業者注意了，內政部為維護交易秩序，本周公告「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」，未來銷售海外不動產得謹慎使用「投資報酬率」、「X年回本」等廣告用詞，且行銷廣告應加註警語，否則可能遭罰。

國內房市低迷不振，業者轉移陣地布局海外不動產，內政部為保障消費者權益，公告海外不動產業務規範，重點包含經紀業廣告應真實並不得有引人錯誤的表示、明列銷售說明會應揭露資訊、應製作不動產說明書，以及經紀業帶看國外不動產時不得收取帶看費用等。

房市進入緩跌期，據市調機構最新第3季雙北市預售、新成屋房價走勢來看，29個主要行政區中多數價格走跌，不過仍有六大地區包括內湖、北投、中山、三峽、五股、汐止等，房價「Hold住」，呈現回升情況。

據住展雜誌統計，今年第3季大台北各行政區新成屋、預售屋成交均價多呈弱勢，顯示大台北各行政區房價修正幅度逐漸和緩。不過，仍有六大行政區單季房價較上一季走揚。台北市包括內湖、北投、中山等三大地區，單季房價出現0.39%至0.64%微幅上漲，其中又以內湖區漲幅最多。

好消息!! 好消息!!
日圓貶破0.29關卡 逾9個月新低
根據台銀最新牌告價格，日圓現金賣出價一度來到0.2860元
，創農曆春節以來逾9個月新低，與7月初日圓高點時相比
，日圓兌新台幣貶值逾11%

2016-12-12 02:57:31 經濟日報 編譯謝汶均／綜合外電

隨著亞洲房市開始出現過熱跡象，包含台灣、香港、中國在內的亞洲投資人開始將投資標的轉向倫敦商用房地產，希望能受惠於英鎊貶值所帶來的優惠房價。

2016年12月02日

（新山2日訊）經濟放緩，高端房屋銷售市場也受到打擊，馬來西亞房地產發展商公會柔州分會主席拿督張潤安指出，本地80萬令吉以上的產業目前在銷售上有些困難，該會決定瞄準與開拓海外市場，吸引海外買家到來本地置產。

2016-12-01 10:44:07 經濟日報 記者楊美玲╱即時報導

城市土地學會（Urban Land Institute）和資誠聯合會計師事務所今日發布2017年亞太區房地產市場新興趨勢報告，調查顯示2017年台北不動產前景排名第22名，較2016年的17名下滑。資誠表示，主因是台北具投資價值之標的價格偏高，優質標地數量減少與房地合一稅實施等因素，多數不動產專業經理人皆對台北不動產市場投資前景更為保守看待。

2016年11月28日 下午04:54

油組(OPEC)月底將舉行會議，12月初意大利舉行修憲公投，兩者均影響環球資產價格。近期美國數據向好，利率期貨市場顯示，美國12月14日加息的機會達百分百，市場預期美國12月鐵定加息，美元指數向好，一度高見102水平，為2003年初以來高位。美元強勢，外幣、商品價格回軟。 

 2016-11-28 13:01:20

中評社北京11月28日電／美媒稱，環繞碧桂園控股有限+公司在馬來西亞南部巨大的樣板間的起伏草坪和鮮花盛開的灌木在一道低矮的鐵絲栅欄前突然結束了。鐵絲栅欄另一側，大片荒地一直延伸到很遠。荒地上到處是吊車，這家中國房地產開發公司正在這裡建造一座造價1000億美元的海上城市。 

　　據彭博社11月22日報道，雖然中國買家已經使得溫哥華和悉尼的房價暴漲，但在東南亞的這個角落，中國開發商正在修建大量住宅，造成市場滑坡，房價下跌。他們相信，毗鄰新加坡的新山市最終將成為下一個深圳。 

　　報道稱，馬來西亞地產代理研究所前所長西瓦·尚卡爾說：“這些中國人一次建好千套房，他們把所有人都嚇壞了。只有老天爺知道誰會來買這些房子。更大的問題是，等房子建好了，誰會住進來？” 

　　由於許多中國國內城市經濟增長放緩，這些中國公司來到了馬來西亞。他們發現新山這個位於亞洲大陸南端、面積相當於新加坡3倍的特別經濟區極富魅力。 

　　項目規模大得驚人。例如，碧桂園新山項目建設在4個人工島上，在相當於紐約中央公園4倍的面積上將容納70萬人，包括辦公樓、公園、酒店、購物中心和一所國際學校。據該公司說，項目於2月份開工，已經售出8000套公寓。 

　　該項目是環繞新山市的馬來西亞伊斯坎達爾區約60個項目中最大的一個，將新建50萬套住宅。大量房屋開工建設導致去年馬來西亞柔佛州住房銷售額縮水近三分之一，一些開發商提供20%甚至更高的折扣。據馬來西亞房地產咨詢公司WTW提供的數據，去年新山市高層公寓均價下跌了10%。 

　　碧桂園與馬來西亞柔佛州投資部門於2013年合作開發的金海灣項目的全部9539套公寓已經售罄。另外，中國國有公司綠地集團正在距市中心約20分鐘的陳厝港128英畝的土地上建造寫字樓、公寓樓和商場。廣州富力地產股份有限公司則開始在公主灣修建約3000套住宅。 

　　報道稱，碧桂園在一份電子郵件中稱，對其新山項目持樂觀態度，因為該區域緊鄰新加坡，其經濟正在發展之中。富力地產未就如此多的新房所帶來的影響作出回答，而綠地集團則拒絕進行評論。 

　　萊坊房地產經紀公司長駐新加坡的咨詢與研究部主管艾麗斯·譚說：“價格低以及靠近新加坡，這兩點對中國人有吸引力。但這些新的住宅供應能否在未來五年中被消化掉還有待觀察。” 

　　十年前，馬來西亞決定對新加坡的成功加以利用，在毗鄰新加坡的新山地區以深圳為藍本設立了伊斯坎達爾區。馬來西亞主權基金馬來西亞國庫控股公司於2006年公布了一個總投資額為3830億林吉特（合870億美元）的20年計劃。 

　　報道稱，新加坡的高成本和高房價使得一些公司搬遷至馬來西亞的伊斯坎達爾區，新山的商場和游樂園則成為了新加坡人最喜愛的一日游目的地。 

　　新山房地產中介喬納森·羅說：“中國開發商認為這是一個機遇。他們中很多人都說現在的伊斯坎達爾就像十年前的深圳。海外投資客來到馬來西亞還是一個新現象，因此前景很難預測。” 

　　報道稱，但建設很快超過了需求。為了賣掉每個月新建的大量住宅，一些公司用飛機從中國運來潛在買家，促使廉價航空公司亞洲航空於今年5月開通了從中國南部城市廣州到新山的直飛航班。在早期的一趟廣州－新山直飛航班上，180個座位中的150個座位被碧桂園組織的旅遊團占據。碧桂園在一份電子郵件中說，這些遊客中有近一半人最後在新山買了房子。 

　　報道稱，但是新山不是深圳。隨著工廠如雨後春笋鱗次櫛比地建立起來，香港和台灣公司在上個世紀八、九十年代投入深圳的幾十億美元很快便顯得微不足道。 

　　但馬來西亞投資增長緩慢，今年第三季度從前一季度的年增長超過6%放緩至2%。據政府提供的數據，去年馬來西亞全國住宅銷售額下降近11%，柔佛州降幅則高達32%。 

　　據尚卡爾估計，伊斯坎達爾約一半的房產將空置。他說：“我很擔心，因為如果柔佛州不景氣，馬來西亞其他地區也會滑坡。” 

　　尚卡爾說：“如果開發商今天開始停工，市場可能需要十年來消化目前的這些公寓供應。但它們不會停工。”

2016/11/28 16:34文/記者朱語蕎