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中國十九大召開之際，倫敦金融城看好未來中國對英國房地產的投資趨勢。英國專家解密為何脫歐沒有動搖倫敦房地產熱？

英國廣播公司BBC近日根據大數據做出的一項調查發現，如果扣除通貨膨脹因素，英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於10年前！從2008年金融危機開始，住宅真正價格上漲的主要局限於倫敦等英格蘭東部和南部地區。和飛速上漲的中國房地產相比，難怪中國一些投資者感嘆"英國房子怎麼這麼便宜？"！

自從人類學會思維，就有了博弈，不過經濟學４０年前才出現了博弈論。英國
首相文翠珊讀大學的時候，還沒有經濟博弈這個概念，如今英國經濟可能為此付出巨大的代價。
　
　　英國在「脫歐」談判中被歐盟耍了。去年６月，英國選民在公投中選擇了脫離歐盟，這對歐
洲是一個巨大的心理和制度上的衝擊。歐盟曾經積極游說英國不要離去，直至當時的新任英國首
相梅說出Ｂｒｅｘｉｔ　ｉｓ　Ｂｒｅｘｉｔ；之後歐盟專員也不斷要求盡快確定日期，啟動
「脫歐」談判。然而，梅政府在２０１７年３月２９日正式宣布「脫歐」，並啟動里斯本條約
５０條談判後，布魯塞爾的談判熱情一夜之間消失了，談判代表堅持先談妥分手費的支付，再討
論脫歐後英國在歐盟的市場地位。
　
　　如英國這樣的主要成員退出，對歐盟的長期財政預算一定構成巨大影響，英國支付分手費是
理所應當的。不過歐盟在談判態度上的變化，就比較有意思。原來英國如果無法在２０１９年
３月之前談妥新的貿易關係，它將喪失目前所擁有的全部貿易、稅務、法律、移民優惠，俗稱
「硬脫歐」。由於許多跨國公司以英國為總部做全歐洲的生意，一旦英國失卻在歐洲的優惠，部
分功能、員工一定需要遷移到歐盟其他國家去。而且企業計劃需要時間和確定性，不會等到
２０１９年臨頭才作遷移決策。從企業回饋看，如果幾個月內英國仍不能確認在歐洲的市場地位
，跨國企業就會開始著手轉移部分功能，對英國這意味著投資的流出、就業機會的消失。
　
　　歐盟看準英國的軟肋，在「脫歐」談判上採拖字訣，堅持先確認分手費，再談判市場地位。
時間迅速消耗著，「脫歐」談判卻裹足不前。面對企業的焦慮，文翠珊在佛羅倫斯提議英國先承
諾２００億歐元分手費，最終費用還可以再加，以此換取維持目前英國在歐盟的地位至２０２１
年。面對英國的２００億大禮以換取兩年的緩衝期，歐盟卻不為所動，繼續要求６００億歐元分
手費。
　
　　歐英第一輪五次談判不歡而散，第二輪談判也未必能給「脫歐」後的英國一個清晰的名份。
如果今年內英國在歐洲的地位依然妾身未明，估計明年初開始就會有企業陸續準備將部分業務搬
離英國，外資的對英新投資更會一落千丈。英國經濟可能在２０１８－１９年面臨嚴峻考驗，英
國選民突然發現「脫歐」好處未見，經濟卻可能蒙受重大損失。
　
　　這對於英國房地產市場意味著甚麼？首先，極度依賴海外投資的英國經濟難免會有一輪調整
。其次，房價與租金均有進一步下行壓力。再者，英倫銀行的加息步調受到經濟不確定性的掣肘
。最後，英鎊近月的反彈行情已經結束，匯率可能二次探底但未必破底。
　
　　儘管英國經濟會受到「脫歐」的拖累，這是一個既有文化底蘊，又有變通能力的國度，行政
及系統效率也不差。今天英國承受「脫歐」之痛，但是總有一天會笑到最後。筆者認為，如果英
國經濟、房價和英鎊匯率下行，２０１８與２０１９年可能為海外資金提供了一個進入該國房地
產市場的視窗期。當然，投資有風險，本文不是投資勸誘。

《金融時報》報導，趁英鎊貶值，外資大舉搶進倫敦商辦掃貨，今年第3季倫敦商辦交易總值達48億英鎊，其中外資占比高達逾9成，投資金額改寫歷史新高，來自亞洲的外資占比更逼近7成。

報導指出，根據商業不動產服務業者世邦魏理仕（CBRE）的統計，今年7到9月倫敦商用不動產總交易值達48億英鎊，外資占比更一舉衝破逾9成。

英國與歐盟第五輪脫歐談判結束，仍未取得明顯的進展，脫歐前景未明朗。不過，環業投資﹙IP Global﹚早前公佈的「全球房地產展望」報告﹙《報告》﹚，則看好英國北部城市房地產市場，直言曼徹斯特的房地產於2017年至2021年期間將上升28.2%，吸引力超越倫敦。

環業投資總監Jonathan Gordon解釋，倫敦黃金地段的物業投資風險較高，反而較看好英國北部城市物業市場，因其房價更易負擔，預計隨著與首都倫敦的交通網絡改善，租金料將繼續上升。該地區同時亦受惠未來「一帶一路」的基礎建設。

在食品與運輸價格的支撐下，英國國家統計局（ONS）17日表示，9月消費者物價比一年前增加3%，寫下2012年4月以來最快增速，也高於8月2.9%。9月通膨攀升，主要受到食品價格上漲0.8%、運輸支出降幅縮小等因素所推升。

一轉眼，距離脫歐公投已經一年多的時間，政治不確定性、新的印花稅政策等等許多因素都影響著英國房地產市場。那麼，在今年的前九個月中，英國房市經歷了什麼樣的變化呢？

根據許多研究部門的報告顯示，英國房產市場正在受到抑制。
Nationwide建屋互助社的紀錄顯示，今年6月到7月，房價只上漲了0.3%。RICS的報告顯示平均房價持平。法國巴黎銀行房地產部（BNP Paribas Real Estate）的報告中，今年6月房產交易的數量跌至八個月來的最低點。同時抵押貸款放貸方聯合會（Council of Mortgage Lenders，簡稱CML）在9月份批准的買房貸款數量有大約6.5萬個，是九個月來的最低點。

英國皇家測量師學會(RICS)公布，英國房價面臨著去年脫歐公投以來最為疲弱的前景，主要由於倫敦中心地區房價料將進一步下跌。

9月RICS房價差值持穩於正6，略高過預期，但RICS稱，未來三個月房價料下跌，未來一年的增速料也是2016年6月以來最慢，當時測量師擔心脫歐公投將導致房價廣泛下跌。

英國11日公佈的一項調查結果顯示，2017年上半年，英國銀行和保險公司對英國商業房地產的新增貸款總額為176億英鎊(約合人民幣1529億元)，比2016年下半年下降了24%。

該項由德蒙福特大學完成的調查也顯示，商業房地產貸款與2016年上半年相比下降了18%。另外，有42%的新增貸款流向倫敦市中心房產。

國際貨幣基金今天公布報告，上調2017年全球經濟成長率的預估值為3.6%，明年為3.7%。IMF提醒，美國的政策不確定性及英國脫歐效應，仍為全球經濟復甦帶來風險。

國際貨幣基金（IMF）公布2017年世界經濟展望（WEO）報告，題為「尋求永續成長－短期復甦與長期挑戰」，與IMF今年7月公布的估值相較，全球經濟成長率今、明兩年的預測，分別上調0.1個百分點，為3.6%與3.7%。

IMF指出，包括歐元區、日本、亞洲及歐洲的新興經濟體與俄羅斯，今年上半年的表現優於預期，抵消看壞美國及英國經濟成長。

IMF報告預測美國今、明兩年經濟成長率，分別為2.2%、2.3%，較7月的預測皆為2.1%相較，小幅上修美國的經濟成長。

IMF提醒，短期來看，在強健的財務狀況、強大的商業經營與消費者信心下，仍看好美國經濟。但短期風險在於哈維颶風對美國經濟的影響，中長期來看，隱憂是美國的宏觀經濟政策仍有不確定性，且美國面臨人口老化、生產力低迷與勞動力成長降低的風險。

與7月報告相較，IMF也微幅上調中國今、明兩年的經濟成長率0.1個百分點，分別為6.8%、6.5%，主要是因外部需求強勁，讓中國今年上半年的經濟表現較預期佳，但中長期來看，到2022年，中國的經濟成長率年均預估為5.8%。

IMF預期，中國的財政整頓將邁出更穩健步伐，以強化社會安全網及社保體系，IMF預估，北京當局仍會保持適度的擴張政策，尤其是透過適當且符合需求的公共投資方式。IMF還提醒，中國的財政改革一旦有延遲，將付出債務大幅增加的代價。

關於歐洲，IMF關注進行中的英國脫歐對歐元區的影響。

IMF指出，英國正與歐元區談判，脫歐後的歐元區，政策面臨的不確定性也較過往更讓人擔憂。另外，包括英國，可能面臨更為內向型的經濟政策，及脫歐後對金融市場造成的波動，都是潛在的地緣政治風險。

IMF仍呼籲，整合多邊體系的重要性，仍是全球經濟能穩健復甦之道。同時提醒，中長期來看，確保經濟發展的成果能廣泛且均衡共享，才能建立抵抗全球經濟下滑風險的能力。

對很多家在英國的華人父母來說，供孩子讀書是一筆不小的開銷。如果告訴您，有個辦法不僅能讓您的孩子免費讀書，等孩子畢業後您還能得到一筆淨收益，您想瞭解嗎？

隨著越來越多的華人移民英國，以房養學已成為家在英國的華人們投資教育、房產的完美計劃。以房養學，就是在孩子在上学期間，父母為子女購買一套當地的房產，既滿足住宿所需，又利用房產的增值，達到抵充留學期間給費用的目的。不過，即使您沒有孩子，選擇在好學校/大學城附近買房也是個保險的選擇，因為英國學生公寓有限，靠近學校的地區學生對住房需求量非常大。因此學區房升值穩定、波動較小，無論將來是要出租還是出售，都絕對不愁買家或房客。

一轉眼， 英國脫離歐盟的公投已經過了一年多了（2016年6月23號），這項對歐盟和英國之間的經濟、政治、貿易影響非常重大的公投，雖然還在事前作業階段，英國還未真正脫離歐盟，但實質上已經先對經濟和貿易造成影響。

居高不下的倫敦房市價格終於下降了，《CNNMoney》報導，根據全英房屋抵押貸款協會 (Nationwide) ，倫敦住宅房價截至 9 月一季年比下滑 0.6% ，為金融危機以來首見。 

但全英房屋抵押貸款協會指出，倫敦住宅房價平均銷售價格為 47 萬 2000 英鎊，約為 63 萬美元，相當於 1910 萬元新台幣。與 10 年前相比仍增長 56% ，更是目前全英國平均住宅房價 2 倍以上。 

據道瓊斯旗下《環域居》報導，由於稅務負擔加重，越來越多的倫敦高端物業買家被迫申請購房貸款。

　　據英國房地產公司漢普頓國際（Hamptons International），截止2017年7月的三個月內，74%百萬英鎊（摺合140萬美元）及以上的倫敦高端物業是通過貸款購買，較去年同期的65%有所升高，而在金融危機爆發后的2009年，這一比例僅為31%。

香港貿易發展局在英國倫敦舉辦的大型商貿推廣活動「邁向亞洲·首選香港」(Think Aisa, Think Hong Kong)昨日結束。活動獲得逾60個英國機構鼎力支持，吸引超過2100名英國、香港及中國內地政商界領袖出席。

    「邁向亞洲·首選香港」舉行

金管局總裁陳德霖繼早前表示擬牽頭與三、五志同道合者組團投資一帶一路好項目後，上周透露，整個概念並非投資非單一項目，而是希望將未成形的綠地項目及已成形的棕地項目混合打包成組合作投資，以降低風險，投資回報將參考外匯基金的長期增長組合。

        金管局積極為外匯基金尋找一帶一路項目投資，陳德霖表示，外匯基金有興趣以股權形式投資基建項目。現於基建融資促進辦公室（IFFO）平台下，有10多個投資人正商討此類項目的股權投資，計劃與3至5個志同道合者，包括退休基金及專業基金，共同尋找一些好項目，並打包成組合齊齊投資，目前仍在進行，待有具體細節再作公佈。

　　現時的概念是希望將幾個項目打包作投資，而非單一項目投資，原則是將風險較高的綠地項目和風險較低的棕地項目混合，即把興建中或快將興建的項目和已完成興建或運作中有現金流的項目打包成組合，以降低有關風險系數，回報亦會因應風險降低而作出調校，以尋求一個大家可接受的回報，回報將會參考外匯基金的長期投資組合的表現。去年外匯基金包括私募股權及房地產投資的長期增長組合內部回報率年率為10.9%。

主要考慮央企基建項目

　　他指，有興趣投資基建項目的志同道合者希望作10年以上的長線投資，高於私募股權一般5至7年的投資期，但會為打包組合投資設定一個退出機制。

　　基建項目為外匯基金的新投資類別，陳德霖指，這會歸類為長期增長組合投資，設有投資目標上限，惟未有透露具體水平。他又說，鑑於內地央企具經驗且有較多一帶一路的項目在手，故暫時主要考慮央企的基建項目，但強調不限於此，對海外企業項目亦持開放態度。

　　就外匯基金的英國房地產投資情況，包括在倫敦發展漢諾威廣場，陳德霖表示，不便具體評論個別項目投資，總之外匯基金過去的房地產投資錄得純利，成績滿意。

  有見及香港與倫敦早年成立的人民幣論壇討論範圍太窄，他指雙方已將論壇易名為香港倫敦金融服務論壇，多增金融科技及一帶一路兩個討論項目，以顯示兩地加強貿易及金融的聯繫。

　　另外，他察覺部份英美歐資金融機構考慮將在倫敦進行的亞洲客戶交易，包括風控及記帳遷回亞洲，此為大勢所趨，並非因為英國脫歐所致，主要是由於在倫敦的亞洲客戶及交易愈來愈多。他認為這趨勢可為香港帶來機會，但一切仍處商討階段。

　　對於比特幣的發展情況，他強調金管局的立場一直沒變，從一開始已說比特幣並非貨幣，只是虛擬商品，如同網上武器，並無機構或實物支持，這正是風險所在。此外，金管局將於今年低前發表有關研究發行數碼貨幣的中期報告。

英國女富豪米歇爾・莫妮（Michelle Mone），與她的同為億萬富豪的男友道格拉斯・巴洛曼（Douglas Barrowman）合作，在杜拜推出一棟價值 2.5 億英鎊的房地產開發項目——阿斯頓廣場及居民樓（Aston Plaza and Residences）。其中有 150 套公寓將接受比特幣付款。

   大紀元報導，這項 2.5 億英鎊的房地產項目，是在杜拜市中心新蓋的兩座住宅和一家商場。兩棟住宅裏共包含單人套房、一室一廳和兩室一廳共 1133 套公寓房型。公寓樓配有健身房、游泳池和居民休息室，並可欣賞到杜拜山和城市天際線的美景。

在英國，很多職業房東正在將注意力轉向學生公寓——這個被許多房地產投資者認為是高回報的房種。越來越多成功的地產投資人把學生宿舍作為其投資組合的一部分，其中包括大型機構集團，包括保險公司Aviva和Legal & General。Kirwans律師事務所地產律師Lisa Evans表示，「在2015~2016年之間，全英大學生總數高達228萬，學生宿舍顯然是一個巨大的市場。」以下是她提醒投資英國學生公寓該關注的9件事：

該機構補充稱，事實上，自 2011 年以來，英國沒有政府資金用於建造供低收入人群租住的福利房。

英國住房聯合會的報告顯示，比起福利出租房，私人出租的房屋每週租金貴 21 英鎊。

9月19日，大陸在岸人民幣對美元收盤價報6.5859，創8月底以來新低，較上一交易日下調241個基點。

《新浪財經》報導，19日早間，人民幣對美元中間價報6.5530元，較上日貶值111個基點，創逾兩週來最低。

英國女富豪米歇爾・莫妮（Michelle Mone），與她的同為億萬富豪的男友道格拉斯・巴洛曼（Douglas Barrowman）合作，在杜拜推出一棟價值2.5億英鎊的房地產開發項目——阿斯頓廣場及居民樓（Aston Plaza and Residences）。其中有150套公寓將接受比特幣付款。

米歇爾・莫妮是一位蘇格蘭的企業家，她是內裝品牌Ultimo的創始人，同時也是在英國上議院擁有席位的女男爵。2010年，因在英國商業界貢獻卓著，而被英女皇授予OBE勳章。