自從人類學會思維，就有了博弈，不過經濟學４０年前才出現了博弈論。英國
首相文翠珊讀大學的時候，還沒有經濟博弈這個概念，如今英國經濟可能為此付出巨大的代價。
英國在「脫歐」談判中被歐盟耍了。去年６月，英國選民在公投中選擇了脫離歐盟，這對歐
洲是一個巨大的心理和制度上的衝擊。歐盟曾經積極游說英國不要離去，直至當時的新任英國首
相梅說出Ｂｒｅｘｉｔ ｉｓ Ｂｒｅｘｉｔ；之後歐盟專員也不斷要求盡快確定日期，啟動
「脫歐」談判。然而，梅政府在２０１７年３月２９日正式宣布「脫歐」，並啟動里斯本條約
５０條談判後，布魯塞爾的談判熱情一夜之間消失了，談判代表堅持先談妥分手費的支付，再討
論脫歐後英國在歐盟的市場地位。
如英國這樣的主要成員退出，對歐盟的長期財政預算一定構成巨大影響，英國支付分手費是
理所應當的。不過歐盟在談判態度上的變化，就比較有意思。原來英國如果無法在２０１９年
３月之前談妥新的貿易關係，它將喪失目前所擁有的全部貿易、稅務、法律、移民優惠，俗稱
「硬脫歐」。由於許多跨國公司以英國為總部做全歐洲的生意，一旦英國失卻在歐洲的優惠，部
分功能、員工一定需要遷移到歐盟其他國家去。而且企業計劃需要時間和確定性，不會等到
２０１９年臨頭才作遷移決策。從企業回饋看，如果幾個月內英國仍不能確認在歐洲的市場地位
，跨國企業就會開始著手轉移部分功能，對英國這意味著投資的流出、就業機會的消失。
歐盟看準英國的軟肋，在「脫歐」談判上採拖字訣，堅持先確認分手費，再談判市場地位。
時間迅速消耗著，「脫歐」談判卻裹足不前。面對企業的焦慮，文翠珊在佛羅倫斯提議英國先承
諾２００億歐元分手費，最終費用還可以再加，以此換取維持目前英國在歐盟的地位至２０２１
年。面對英國的２００億大禮以換取兩年的緩衝期，歐盟卻不為所動，繼續要求６００億歐元分
手費。
歐英第一輪五次談判不歡而散，第二輪談判也未必能給「脫歐」後的英國一個清晰的名份。
如果今年內英國在歐洲的地位依然妾身未明，估計明年初開始就會有企業陸續準備將部分業務搬
離英國，外資的對英新投資更會一落千丈。英國經濟可能在２０１８－１９年面臨嚴峻考驗，英
國選民突然發現「脫歐」好處未見，經濟卻可能蒙受重大損失。
這對於英國房地產市場意味著甚麼？首先，極度依賴海外投資的英國經濟難免會有一輪調整
。其次，房價與租金均有進一步下行壓力。再者，英倫銀行的加息步調受到經濟不確定性的掣肘
。最後，英鎊近月的反彈行情已經結束，匯率可能二次探底但未必破底。
儘管英國經濟會受到「脫歐」的拖累，這是一個既有文化底蘊，又有變通能力的國度，行政
及系統效率也不差。今天英國承受「脫歐」之痛，但是總有一天會笑到最後。筆者認為，如果英
國經濟、房價和英鎊匯率下行，２０１８與２０１９年可能為海外資金提供了一個進入該國房地
產市場的視窗期。當然，投資有風險，本文不是投資勸誘。
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