鈺書的部落格

南韓央行維持政策利率於1.25%不變，加上馬來西亞、印尼等央行也都維持利率，法人表示，亞洲央行除了持續維持貨幣寬鬆政策，並看好下半年景氣，在資金面及景氣基本面有利支撐，有助亞洲高收益債券市場表現。

雖然上半年六都交易量年增百分之十九，新北、台中更有四成以上的成長，但商用市場的交易仍相對低檔。

根據瑞普萊坊統計，今年第二季商用不動產（不含土地）成交金額為一三一點一億元，較去年同期大幅衰退百分之五十九，累計上半年總交易二五六億元，也比去年同期減少百分之卅六。若今年全年缺乏像去年漢來新世界、甚至前年新光三越A8百億大案挹注，就連去年的七百億也勢必失守，全年交易量恐再創新低。

近幾年海外置產大熱，許多人紛紛把熱錢轉往海外，不過不是每個人都能賺到這桶金，有人嘗到甜頭，但卻有更多人血本無歸。為了避免成為「海外房產孤兒」，置產前有兩點要特別注意。

2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert J.Shiller）日前來台演講時，對台灣房地產市場「高自有房屋率、高空屋率及高房價」並存的三高現象感到匪夷所思，然而，現存的三高現象，反應的剛好就是台灣從農業經濟轉型迄今，房地產市場的轉變。

在5、60年代，台灣經濟剛要進入由農業轉工業的時期，政府開始大力投入水、電、交通等基礎建設，並從「進口替代」到「加工出口」的方式，讓台灣總體經濟，以及人民實質收入同時上升，也因為剛從農業社會開始轉型，人口剛剛開始往都市集中，土地價格依舊低廉，此時台灣的房屋幾乎都是為了自住而購買，等到70年代開始，由於台灣錢淹腳目的狀況，資金開始尋求可以創造利潤的市場，低廉的土地跟房屋價格就開始大幅上揚，當房價高過人民可負擔金額後，就引發民國78年的「無殼蝸牛」運動，當社會無法承擔高房價後，台灣房地產市場在80年代進入明顯的空頭市場，一直到民國91年爆發SARS疫情後才正式落底。 因為台灣房地產價格在民國70年前，跟民國80至90年空頭趨勢時，價格都沒有太高，以致於許多跟著台灣經濟起飛而創造的中產受薪階級，都有意願且能力來購買自住用的房子，所以目前台灣的高房屋自用率，我認為是反應過去兩段房價回歸比較正常區間時，累積下來的剛性自用住戶；更重要的是，這個時期台灣仍處於總人口及勞動人口同步增加的人口紅利期，儘管房價有一段時間長得太高，但市場真正的需求還在，只要房價向下修正，就會出現承接的買方。 然而台灣房地產從民國91年開啟另一波漲幅更為凶猛的多頭走勢，建商供給端存有房價未來將不斷上升誘因，因此持續的買地蓋房，民眾則忘記了SARS之前台灣房地產接近10年的空頭循環，但這波房價漲勢一來缺乏台灣實際經濟成長力道支撐，二來社會又出現財富分配不均，受薪階級所得停滯的糟糕狀況，三來台灣已經開始出現低生育率的隱憂，當房價又超過一般人民可負擔的水準時，多頭時期累積供給端的大量產出，就成了民國99年高空屋率（內政部每10年調查乙次）的主要來源，再加上當時低利率環境提供的支撐，讓這波台灣房地產多頭走了更長的時間，也再度引發「巢運」等抗爭高房價社會事件。 就如席勒所說，台灣房地產市場很像2005至2006年間尚未崩盤的美國房地產市場，他也提出「沒有不會跌價的標的物」，以及「支撐房價的不是基本面，而是人心還有故事的吹捧，讓大家認為房市是很好的投資標的。」等看法，然而房地產這種多空循環長達10年以上的週期，很容易讓身處期間的民眾，忘了房地產價格絕非只會單向波動。 至於台灣房地產未來有機會再向上嗎？過去累積的高房屋自用率，將透過繼承等方式移轉給下一代；近10年來在多頭市場累積的空屋仍待消化，更糟的是，台灣的人口紅利，以及總人口數也將在近1、2年終結；日本房地產市場從人口紅利終結後，就始終沒有漲回過去的價格，如果台灣沒有更積極開放的人口政策，沒了最終需求端的人，供給端又能如何支撐價格？況且，一棟沒人入住的空屋，對於社會來說其實就是一種浪費，政府除了興建社會住宅增加供給外，如何讓既有空屋更有效的去化，以及老舊房屋如何更新使用，或許更能解決台灣房地產目前的問題。 

新南向政策屆滿一年，中經院今天舉行「新南向政策：商機與展望」國際研討會，外交部政務次長吳志中表示，2016年台灣最大的貿易國是中國，貿易額達1100億，第二大貿易對象其實就是東協10國，未來政府將讓這股實質的關係更加具體化、制度化，正視東南亞的重要性。

總統府資政、中研院社會學研究所研究員蕭新煌指出，近半年來，新南向政策已有初步成效，其中經貿規模的增長自2016年5月迄今，對東南亞的出口貿易額成長了7.5%，進口貿易額成長了16.4%，特別是農業產品對東南亞國家的外銷，更為顯著。

國際美元弱勢表現，帶動包括新台幣在內的亞洲主要貨幣升值。不過，新台幣短線升值幅度已大後，上週五開高走低，並以貶值作收。

新台幣兌美元匯率上週五以30.417元作收，與前一交易日比較，台幣匯率貶值3.2分。銀行間美元最高成交價為30.419元，最低成交價為30.350元，成交量為6億8,500萬美元。

蔡政府力推新南向政策，頻頻向東南亞國家招手，釋出來台免簽等利多，卻未獲得對等回應。學者指出，新南向目標國中多數的東南亞國家，與大陸政經連結太深了，在兩岸關係不佳下，對方也不敢對我們釋出善意。

兩岸不睦「事倍功半」

美國聯準會主席葉倫在聽證會提到通膨的不確定性，暗示 9 月將不會升息，美元短線受到壓抑，非美貨幣持續轉強，新台幣今 (13) 日再出現飆升態勢，最多一度升值 1.91 角，終場勁揚 1.05 角、收 30.385 元。

根據《自由時報》報導，中華民國不動產國際代銷協會創會理事長秦啟松表示，全台從事海外不動產經紀業者超過400家，許多不肖業者私吞建商提供的折扣，用「先買斷、加價賣、賺差價｣的方式來中飽私囊。 秦啟松指出，也有業者要求投資人將價款匯入個人戶頭，投資人最好保存當初所有資料，並弄清楚簽約對象、詳列爭議處。 秦啟松建議，投資前選擇具備良好條件的業者，包含合法銷售執照、合法聘雇當地員工、有能力提供一條龍服務。 內政部去年12月頒布海外不動產銷售規範，當中規定，經紀業應提供有權代理銷售的證明，以中文製作不動產說明書，提供契約書及相關文件中譯本。民眾繳納保留看屋費用，未赴國外看屋或未完成簽約者則應全數退還，最後經紀業應協調國外賣方，收到買方支付各期價款時開立收款證明。 內政部也提醒民眾海外置產交易風險相對較高，投資前應做好風險評估，做好危機防制。

台南地區10所大學前往馬來西亞參加當地舉辦的「2017台灣高等教育展」，除設攤介紹各大學特色，還聯合成立「台南市系統」專區，是全國參展的縣市中，罕見以地方政府出現的專區。此外，並推出VR互動體驗，讓馬來西亞學生從高空俯瞰台南，享受在400年前的古城牆屋頂跳躍感覺。

由馬來西亞留台校友會聯合總會（簡稱留台聯總）主辦的「2017台灣高等教育展」於7月5至21日在馬來西亞吉隆坡、永平及砂拉越州的古晉、詩巫、美里等市舉行。由於馬來西亞的留學生人數在我國僑外生中人數高居第1，每年參展學校及參觀人數規模盛大。

瑞普萊坊今(6)日發布2017年《財富報告》，根據調查，全球身價超過美金3000萬元(約新台幣10億元)的富豪，全球達19萬3490名，其中，台灣人數為1676名，世界排名23。進一步探究台灣富豪投資偏好，有近4成首選不動產，高於其他資產配置。

在所有新南向國家裡，印度雖然距台灣最遠，但已成為一個不能忽視的亮點。輸出入銀行理事主席林水永對此引述最新數據指出，截至6月底止，印度佔輸出入銀行合計融資、保險的全體海外曝險比重已超過14％，輸出保險佔新南向國家總承保金額之比重，到6月更已高達26.37％，亦居新南向國家之冠。

林水永也指出，輸出入銀行已在5月正式獲金管會核准設置孟買辦事處，未來印度孟買及泰國曼谷辦事處，將分別成為輸出入銀行搜集南亞、東協國家商情與推廣業務的兩大重鎮。

新華社蘭州７月６日電（記者張文靜、屠國璽）６日，在古絲綢之路重鎮甘肅蘭州，第二十三屆中國蘭州投資貿易洽談會開幕。來自“一帶一路”沿線的３６國賓客，以“共建‘一帶一路’，推動合作共贏”為主題，暢談經貿合作。

      本屆蘭洽會由中國商務部、國家工商總局、國務院臺辦、全國工商聯、中國僑聯、中國貿促會、中國—東盟中心和甘肅省人民政府主辦，邀請尼泊爾和馬來西亞擔任主賓國，上海市擔任主題市，重點圍繞新材料新技術、大健康產業、現代服務業等領域，加強與“一帶一路”沿線國家的友好交流、互利合作。

瑞普萊坊昨（6）日發布2017年全球財富報告，台灣身價10億元以上的富豪有1,676人，在全球排23名，年增5%，優於全球水準；此外，台灣晉身千萬美元富豪平均年齡53歲，低於全球平均值，平均擁有住宅四戶，高於全球平均的三戶。

萊坊為前五大不動產顧問公司，已連續11年發布全球財富報告，深度分析全球高資產人士分布及其投資行為。該報告指出，去年全球身價超過3,000萬美元（約以新台幣10億元為準）富豪共19.3萬人，近四成集中美國，因經濟回穩及各國股市頻創新高，全球富豪人數較前年增加4%，北美、亞洲及紐澳均成長，以原物料輸出為主的非洲、中東、南美，以及歐洲多呈衰退。

經濟部加工出口區今天(4日)指出，今年1到5月新南向市場出口額約新台幣24億元，比去年同期成長48%，顯見園區廠商與東協國家的貿易往來日益增強。

為協助高雄地區的產官學界掌握東協市場的趨勢，發掘新商機，經濟部加工處、國際合作處、高市府及中山大學4日合辦「東協國家科技產業利基與新商機研討會」，從產業、市場拓展及人力建構等面向，交流新南向實務經驗。

加工處長黃文谷指出，去年加工區廠商出口至新南向市場的金額47億美元，較104年成長13%。2016年全年出口額度近期47億美元，預估今年至東南亞國家的出口額度上看60億美元，估計成長約二成。

加工處說，如果達成全年60億美元額度，將是近5年對東南亞國家出口最高額度。

對東南亞國家的出口價量雙揚，加工處說，出口品項以封裝測試、車載零件、液晶螢幕、導線架最多，出口國家有新加坡、馬來西亞、泰國和菲律賓為主，越南等國家的數量在成長中。

加工處指出，新南向計畫在上半年的重點工作為盤點園區產業需求，以園區廠商對新南向市場拓展的需求為主軸，鏈結中央、地方的新南向政策資源及平台，協助廠商介接資源，拓銷國際市場。

房市交易量成長緩慢，國內房貸龍頭的土地銀行開出第一槍，放寬房貸承作條件。7月起，只要年所得達60萬元的房貸申貸人，貸款成數最高可達八成。不限地區，同一名下第二棟以上房屋也適用。

土銀表示，若為精華地段，且客戶信用條件優良，房貸利率最低1.58%起，比青年安心成家方案更優惠。

配合新南向政策，教育部次長姚立德率領大專校院代表，到緬甸舉辦高教展，未來除了提供多項獎學金，鼓勵緬甸師生來台讀學位，也將在台開設緬甸生專班。

為推動「新南向政策」，姚立德近日率團前往緬甸曼德勒及仰光，第二度舉辦台灣高等教育展，並於仰光首度舉辦「第一屆台灣緬甸大學校長論壇」，多名官方代表和科技大學校長出席，希望開啟台緬共同培育人才的新契機。

在亞洲主要貨幣包括韓元、日圓等兌美元反彈下，新台幣兌美元 5 日早盤先貶後升，並一度升破 30.5 元，觸及 30.495 元、升值 3.3 分，目前在 30.5 元上下震盪。

美股國慶日假期休市，台股 5 日開盤小漲 4.61 點，加權股價指數以 10352.39 點開出，不過，隨後翻黑，目前下跌 10 餘點。

近期美國總統川普表示願參與「一帶一路」，讓美方與大陸在相關計畫上合作，甚至期待訪陸。 而日本早在美國之前便表態，希望能在一帶一路戰略上與大陸展開合作。

美國與日本的表態參與，代表大陸「一帶一路」的戰略已趨近完整，試想世界大國都紛紛響應加入，這對台灣來說是什麼情況？實際上，我們只能是被排除在外，沒有辦法參與，並且更加被邊緣化，這當中有「主動與被動」的因素。

據報載，國人投資海外房產金額從2012年的250億，到2016年的1,500億，成長速度頗快。但也隨著投資金額的倍增，許多良莠不齊的業者，藉機混水摸魚，使得些許國人受害，發生海外房產投資糾紛。也慶幸國內主管機關的明智處理，於去年底公布「不動產經紀業重是國外房地產仲介或代銷業務規範」，使得原本沒有仲介或代銷業資格的公司開始銷聲匿跡，心懷不軌的廠商離開市場，海外房產投資市場漸漸回歸正常。